„Newsec“ ekspertai: Vilniaus NT rinkoje nėra vietos mažoms įmonėms
Remiantis LR Statistikos departamento duomenimis, absoliučiai didžioji dalis Vilniuje veiklą vykdančių įmonių yra labai mažos – net 83 proc. jų turi 1-9 darbuotojus. Tuo tarpu didelės įmonės (su 100 ir daugiau darbuotojų) sudaro tik 2 proc. visų įmonių. Vis dėlto komercinio nekilnojamojo turto (NT) vystytojai biurus ir toliau planuoja stambioms įmonėms, taip prarasdami mažus nuomininkus, teigia tarptautinė nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė „Newsec“.
Bendrovės „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadovės Jurgitos Šilaikytės teigimu, iki šiol statyti verslo centrai pirmiausia buvo orientuoti į didžiuosius nuomininkus, ieškančius patalpų 100 ir daugiau darbo vietų. Tuo metu mažoms įmonėms rasti jų poreikius ir galimybes atitinkančias modernias patalpas – vis dar didelis iššūkis.
„Auganti ekonomika, naujų modernių biurų trūkumas bei didėjanti tokių objektų paklausa iš didelių nuomininkų pusės, ypač užsienio bendrovių, lėmė tai, kad biurų projektai dažniausiai rengiami įmonėms, turinčioms kelis šimtus darbuotojų. Paprastai orientuojamasi į didžiausius vietos rinkos žaidėjus ir stambius užsienio investuotojus, todėl šiuo metu atidaromi nauji biurai, kurie negali pasiūlyti tinkamų erdvių mažoms įmonėms“, – teigia J. Šilaikytė, „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadovė.
Mažoms įmonėms – tai, kas lieka nuo didžiųjų
Anot „Newsec“ Tarpininkavimo grupės vadovės, mažos įmonės šiuo metu dažnai yra priverstos glaustis jų veiklai nepritaikytose patalpose, priešingai nei didieji nuomininkai, gauna maksimalų naujų patalpų įrengimą ir pritaikymą įmonėms poreikiams.
„Mažos įmonės įsikuria į komercines patalpas perdarytuose butuose, prekybai ar paslaugų teikimui pritaikytose patalpose. Senuose pastatuose įrengtos patalpos neturi modernių vėdinimo, šildymo ir šaldymo įrenginių, trūksta poilsio ir susitikimo kambarių, dažniausiai neturi numatytų parkavimo vietų. Įmonėms augant ir plečiantis, tokioms erdvėms pritrūksta lankstumo ir efektyvumo norint įrengti papildomas darbo vietas. Tuo tarpu modernūs ir nauji biurų pastatai neretai gali pasiūlyti tik labai ribotą kiekį mažų biurų patalpų, kurios susiformuoja išpildžius didžiųjų nuomininkų poreikius, be to, jie nėra linkę taikytis prie mažų įmonių poreikių“, – sako J. Šilaikytė.
Kaip pastebi ekspertė, atsidarantys nauji modernūs biurai neturi mažoms įmonėms tinkamo išplanavimo, siūloma erdvė yra arba per didelė, arba per brangi, arba siūloma atvira erdvė, kurioje įmonė bus apsupta kitų verslininkų. J. Šilaikytė taip pat priduria, kad neretai maži biurai dideliuose verslo centruose tarnauja kaip rezervinis plotas, kai didysis nuomininkas planuoja savo įmonės augimą nuomos laikotarpiu. Tad mažieji nuomininkai, įsikūrę dideliame biurų centre, bet kada gali būti priversti ieškoti naujo biuro.
Bendradarbystės erdvės – laikinas sprendimas
Vienas iš sprendimų mažoms įmonėms galėtų būti bendradarbystės (angl. co-working) erdvės, tačiau ir jos ne visoms įmonėms yra tinkamas sprendimas.
„Bendradarbystės erdvės kuriamos siekiant patenkinti didėjančią lankstumo, našumo ir paslaugų paklausą. Pradedantiems verslininkams ar smulkaus verslo įmonėms, startuoliams ir laisvai samdomiems specialistams šios erdvės yra puikus pasirinkimas. Į ką reikėtų atkreipti dėmesį renkantis bendradarbystės erdves, kad nuomos kaina čia dažnai yra ženkliai didesnė, kadangi nuomotojas stengiasi kompensuoti galimos vakancijos riziką. Tačiau šių erdvių nuomininkai gauna laisvę – jie neturi rūpintis biuro buitimi, darbo valandas taip pat planuoja pagal poreikį – į „biurą“ gali ateiti bet kuriuo paros metu, taip pat tokios erdvės skatina bendruomeniškumą ir partnerystę“, – teigia J. Šilaikytė.
Vis dėlto, anot jos, ne visoms mažoms įmonėms toks konceptas patrauklus – bendra erdvė su skirtingais verslininkais ir galimais konkurentais, nuomos kaina, privatumo trūkumas, nuolatinis derinimasis prie „kolegų“ dėl laisvų pasitarimų kambarių sukelia nemažai nepatogumų. Todėl apsistojimas tokio tipo biure dažniausiai būna tik laikinas sprendimas.
Maži biurai – neišnaudota niša rinkoje
Mažų biurų pasiūla Vilniuje yra labai ribota – kol kas sostinėje yra tik vienas biurų centras, siūlantis mažųjų nuomininkų poreikius atitinkančias erdves.
Iš naujų Vilniaus biurų rinkoje siūlomų modernių verslo centrų J. Šilaikytė išskiria „Tower“ verslo centrą, kuris mažoms įmonėms suteikia taip trūkstamas erdves ieškantiems naujo ir šiuolaikinio. Jis pasižymi ne tik pilnavertiška biuro infrastruktūra ir visišku įrengimu – nuo reikiamų baldų iki patalpų priežiūros bei apsaugos, bet ir siūlo lanksčius nuomos sutarčių terminus. Vis dėlto, vienas verslo centras nepatenkins visų rinkos poreikių – iš 83 proc. sostinės mažų įmonių jame tilptų tik labai maža dalis.
„LR Statistikos departamento duomenys rodo stabilų verslumo augimą – vis daugiau vilniečių nebijo iššūkių ir kuria savo verslus. Negana to, kad verslo pradžia kiekvienai įmonei yra sunki ir slegiama ilgalaikių įsipareigojimų, joms dar tenka susidurti su biuro patalpų paieška. Atsižvelgiant į dabartinę rinkos situaciją, įmonės turi rinktis pigius ir prastos kokybės variantus tam nepritaikytose patalpose. Dažnai stengiamasi turimas patalpas įrengti kaip biurą, todėl verslo pradžioje, kai pinigų klausimas ir taip yra jautrus, verslininkai turi juos leisti remonto darbams“, – teigia J. Šilaikytė.
Ekspertė apibendrina, kad mažų įmonių dominavimas nėra laikinas – laikui einant jos augs ir kelsis į didesnius biurus, tačiau jų vietas visuomet užims naujai susikūrusios įmonės, tad svarbu, kad Vilniaus mažų biurų NT rinka turėtų ką pasiūlyti.