„Newsec“: Baltijos šalyse per 2024 metų tris ketvirčius sudaryta 317 mln. eurų vertės investicinių NT sandorių
Šaltinis: BNS Plius
Baltijos šalyse per 2024 metų tris ketvirčius sudaryta 317 mln. eurų vertės investicinių NT sandorių – 16 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, šią savaitę „Newsec“ organizuotoje 2024 metų NT rinkos apžvalgoje „Newsec Property Outlook, Autumn 2024“ teigė NT paslaugų bendrovės „Newsec“ sandorių vadovė Lietuvoje Monika Nedzinskaitė.
„Metinis pokytis yra teigiamas, labiau teigiamas negu Europoje. Bendrai galime tikėtis, kad parodysime geresnį rezultatą negu Europa bendrai“, – teigė M. Nedzinskaitė.
Pasak jo, per tris ketvirčius Baltijos šalyse daugiausia pinigų investuota į biurų segmentą.
„Biuruose šiandien teigiame, kad „prime“ pajamingumas siekia apie 6,75 proc., prekyboje– nuo 6,5 proc. iki 7 proc., logistikoje labiau kilo į 7,5 proc. Lyginant segmentus, tai nieko čia nėra ypatingo, kad prekyboje mes matome dabar kai kuriais atvejais geresnį pajamingumą negu biuruose, nes Europoje yra ta pati tendencija. Prekybos segmento pajamingumas yra patraukliausias pardavėjui“, – tvirtino „Newsec“ atstovė.
Anot M. Nedzinskaitės, 2024 metais Latvijos rinka buvo tyli, sandorių ten įvykę yra labai mažai, o Estija ir Lietuva turėjo pakankamai panašų įvykusių sandorių skaičių, kuris siekia virš 130 mln. eurų tiek Estijoje, tiek Lietuvoje.
„Matome, kad biurų segmentas buvo aktyviausias. Čia, aišku, reikia paminėti, kad 2024 metų pradžioje turėjome „Technopolio“ sandorį Estijoje, kuris reikšmingai skaičių pastūmėjo į viršų. Visi kiti segmentai taip pat tendenciškai laikosi panašiai, kaip ir anksčiau“, – teigė ji.
M. Nedzinskaitės teigimu, 2024 metų metinis investicinių sandorių rezultatas Baltijos šalyse gali pasiekti vidutinį rinkos dydį, kuris buvo matomas nuo 2016 metų iki 2020 metų bei 2022, 2023 metais.
„Matome, kad Baltijos šalių regione ketvirtasis, paskutinis, metų ketvirtis yra tapęs ypatingu – ten įvyksta labai didele proporcija sandorių, lyginant su visais metais. Pavyzdžiui, 2019 metais net 42 proc. visų metų investicijų apimties buvo ketvirtame ketvirtyje, 2021 metais – 39 proc., o 2023 metais – net 65 proc. Sudėjus tuos skaičius ir žiūrint į tai, kokį rezultatą turėjome anksčiau, visai realu, kad 2024 metai atrodys panašiai“, – sakė M. Nedzinskaitė.
Anot jos, Europos nekilnojamojo turto investicijų rinka šiuos metus pradėjo su negatyviu kontekstu, kadangi 2023 metai buvo sunkūs, investicijų apimtys Europoje ženkliai krito, pagrindiniai iššūkiai buvo susiję su aukštomis ir augančiomis palūkanų normomis, nesileidžiančia infliacija, geopolitine situacija.
„Todėl tie lūkesčiai pradedant 2024 metus iš esmės buvo tokie negatyvūs su lūkuriavimu, į kurią pusę rinka toliau gali keistis, bet be pozityvo pradėjome metus. Tai matome, kad praėjus 2024 metų trims ketvirčiams iš esmės esama situacija atspindi tą lūkestį, koks jis buvo“, – teigė M. Nedzinskaitė.
M. Nedzinskaitės teigimu, Europoje per 2024 metų pirmąjį pusmetį į NT buvo investuota 75 mlrd. eurų – 7 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais, daugiausia susidomėjimo sulaukė biurų segmentas.
„Kalbant apie pajamingumo, kapitalizacijos normas, tai matome, kad nuo 4,5 iki 5 proc. Europos mastu toks yra „prime“ pajamingumas, pajamingumas geriausiems turtams“, – tvirtino ji.
Anot jos, 2024 metų pirmasis pusmetis Europoje buvo geresnis negu 2023 metų tiek pirmasis, tiek antrasis pusmečiai.
„Žiūrint į segmentų pasiskirstymą ir balansą vienas su kitu, matome, kad 2023 metų tendencijos yra išlaikytos. Vienintelis reikšmingesnis pokytis yra viešbučių segmente – lyginant su praeitais metais tuo pačiu laikotarpiu yra net 55 proc. kilimas viešbučių segmente“, – teigė M. Nedzinskaitė.
„Newsec“ atstovės teigimu, dėl to, jog keičiasi biurų segmento patrauklumas, matoma, jog skirtingo turto segmentai supanašėja savo apimtimis.
„Jeigu dar prieš 10 metų turėjome pakankamai didelius skirtumus, dabar matome, kad biurai, prekyba, gamyba, logistika, viešbučiai traukiasi ir artėja investicijų apimtimis vienas prie kito. Biurai vis dar išlieka didžiausias apimtis turinčiu segmentu, tačiau skirtumai traukiasi ir ženkliai mažėja biurų išskirtinumas“, – tvirtino M. Nedzinskaitė.
Pasak M. Nedzinskaitės, lyginant biurų segmento tendencijas Europoje ir Baltijos šalyse, Europos mastu yra atsiradęs labai didelis selektyvumas.
„Didėja atotrūkis tarp geriausio produkto ir produkto, kurio niekam nereikia, kurį iš esmės reikia nugriauti, daryti kažką kitą. Lygiai tas pats yra nuomos lygių tendencijose – geriausiuose biuruose yra itin aukšti nuomos lygiai, o tuščiuose biuruose yra itin žemi nuomos lygiai. Baltijos šalyse turime situaciją, kur geriausių biurų sandoriai tiesiog nevyksta. Išskirtinumas yra, jog B klasės segmentas yra pakankamai aktyvus, sandorių yra ten ir įvykę, ir šiuo metu vyksta, kainų korekcija taip pat ten yra įvykusi, ji yra stabili ir dėl to B klasės segmentas yra tikrai patraukli prekė pirkėjui“, – teigė „Newsec“ atstovė.
Anot jos, prekybos segmentas Europos mastu yra vertinamas atsargiai, tačiau vertinimas priklauso nuo konkrečios rinkos.
„Yra tokių rinkų kaip Italija, Ispanija, kur prekybos centrai yra parduodami už 10, 11 proc. pajamingumą, yra probleminių prekybos centrų ir kitų prekybinių konceptų dėl to, jog rinkoje buvo per didelė tokių produktų pasiūla. Europos mastu bendrai gerai veikia miesto centre įsikūrusios parduotuvės arba maži prekybiniai kiti konceptai. Baltijos šalyse turime kitą situaciją. Pas mus prekyba, prekybos centrai veikia gerai, iš esmės tendencija išlieka pozityvi. Patraukliausia preke yra maisto prekių parduotuvės“, – tvirtino M. Nedzinskaitė.
M. Nedzinskaitės teigimu, logistikos segmentas Europoje yra patraukliausias segmentas.
„Baltijos šalyse paklausa šiam segmentui taip pat yra. Čia sakyčiau šis segmentas yra labiau išskirtinis tuo, jog paklausa logistikos segmentui yra ir iš užsienio investuotojų. Produkto mes turime pasiūlyti pakankamai mažai, galimybių paieška dėl to yra sudėtinga ir dėl šios priežasties investuotojai žiūri, dairosi taip pat ir į kitus regionus“, – teigė ji.
Pasak jos, gyvenamasis segmentas taip pat yra tarp patraukliausių segmentų Europoje.
„Dėl to, kad per pastaruosius metus išsisegmentavo skirtingos rinkos ir kai kuriose rinkose dėl reguliacinių priežasčių, dėl valstybės įsikišimo, tiesiog yra patraukliau turėti gyvenamojo segmento produktą. Investuotojai labai dabar filtruoja, kurių rinkų atsisakyti, kur galbūt butus išparduoti, o kur portfelius didinti. Tai yra tendencija tokios atrankos, peržiūrimo esamų portfelių. Baltijos šalyse sakome, kad šis segmentas yra vis dar neegzistuojantis. Tiesiog nėra prielaidų vykti investiciniams sandoriams, per daug gerai sekasi vystytojams parduoti butus tiesiai gyventojams. Galbūt didesnio aktyvumo matysime „co-living“ segmente, kuris buvo pakankamai aktyvus plėtros prasme Baltijos šalyse“, – sakė M. Nedzinskaitė.
Anot „Newsec“ atstovės, viešbučių segmentas Europoje atsigauna.
„Mūsų rinkoje sentimentas lyg ir gerėjantis yra, užimtumo rodikliai yra neblogi, tačiau kaip segmentas viešbučiai lieka nepopuliariu, neprioritetiniu segmentu, tiesiog akys krypsta kitur“, – teigė M. Nedzinskaitė.