NT ekspertai: industrinio nekilnojamojo turto svarba Lietuvoje sparčiai auga
Industrinio nekilnojamojo turto (NT) segmentas Lietuvoje įgauna vis didesnę brandą, o jo svarba bendroje NT rinkoje pastaraisiais metais auga, teigia tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ ekspertai. Anot jų, šio tipo turtas iš siauros komercinio NT nišos per gan trumpą laiką išaugo į sektorių, kuris domina tiek vystytojus, tiek investuotojus. Numatoma, kad iki 2023 metų pabaigos šiame segmente bus pasiūlyta beveik 340 tūkst. kv. m ploto patalpų. Šiuo metu vien tik Vilniaus ir Kauno regionuose įvairiose planavimo stadijose yra per 80 įvairaus ploto sandėliavimui skirtų objektų.
NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ industrinio NT segmento vadovas Vytis Kapočius pasakoja, kad vystytojai pastaraisiais metais vis dažniau domisi industriniu NT ir ieško paklausių nišų šioje srityje, taip siekdamos išplėsti ir diversifikuoti savo turto portfelį. Ši tendencija paskatino industrinio NT plėtrą ir brandą:
„Galima pastebėti, kad pastaraisiais metais Lietuvoje atsiranda vis daugiau industrinio NT kategorijos tipų, kurie siūlomi rinkai – nuo įvairių paskirčių sandėliavimo patalpų iki gamybai dedikuotų lokacijų. Pavyzdžiui, sandėlių segmente galima rasti ilgojo saugojimo prekių sandėlių, greitojo prekių paskirstymo (cross-dock) sandėlių, sandėlių-šaldytuvų, netgi labai mažų plotų B2C sandėlių projektų, kurie jau kuris laikas populiarūs Estijoje. Gamybos segmente – specializuotų lengvajai apdirbamajai gamybai skirtų patalpų, gamybinių laboratorijų. Taip pat matome ir prekybos bei sandėliavimo simbiozę, kuomet rinkai pasiūlomi kombinuotos paskirties (stock-office) tipo objektai ir t.t. Tai rodo ne tik pasiūlos augimą, bet ir šio segmento brandą“, – sako V. Kapočius.
Konkurencija dėl laisvo ploto – milžiniška
Visgi pasiūla vis dar nespėja paskui sparčiai didėjančią paklausą. Iš visų trijų Baltijos šalių sostinių sandėliavimo patalpų vakansija (laisvų patalpų dalis) Vilniuje yra žemiausia – 2021 m. gruodžio pabaigoje ji siekė vos 1,5 proc. Toks didelis užimtumas lemia, kad sąlygas diktuoja nuomotojai, o ne nuomininkai.
„Jei vertintume tik patalpas į kurias galima įsikelti čia ir dabar, nuomininkams pasirinkimas yra gana ribotas, o kai kuriais atvejais, priklausomai nuo objekto lokacijos ir reikalaujamų patalpų specifikacijos, pasirinkimo gali ir nebūti. Kita vertus, logistikos bei sandėliavimo plėtra ar optimizacija nenutinka per naktį, o dažniausiai yra numatoma bent 6-12 mėn. į priekį. Todėl nuomininkai, kurie planuoja augimą, pasirinkimo opcijų Vilniaus regione tikrai gali atrasti“, – tvirtina „Newsec“ atstovas.
Pasak jo, ilgalaikio prekių saugojimo sandėlių plotų pasiūla turėtų pasivyti paklausą 2022 m. pabaigoje – 2023 m. pirmoje pusėje. Ekspertų vertinimu, rinkos balansui būtų reikalingas šiek tiek aukštesnis – bent 5-7 proc. siekiantis, vakansijos lygis, tai yra 3-4 kartus didesnis nei šiuo metu.
Išlieka daug neapibrėžtumo
Nepaisant to, kad industrinio NT rinkoje paklausa viršija pasiūlą, plėtotojai vis dar susiduria su pakankamai dideliu neapibrėžtumu bei kliūtimis plėtrai.
„Pavyzdžiui, daugeliui plėtotojų šaltas dušas buvo Vilniaus rajono savivaldybės tarybos įvesti infrastruktūros tarifai, apie juos faktiškai įspėjus tik prieš 30 dienų. Savo ruožtu Vilniaus miesto savivaldybė turi tvirtą žaliųjų zonų ir aplinkosaugos politiką, kurios tiesmukas taikymas industrinėse zonose NT plėtotojams sudaro keblumų ir ne visais atvejais yra racionalus. Taip pat pasigendama aktyvesnio dialogo tarp verslo ir valdžios institucijų skaidriai ir iš anksto nustatant vienodas taisykles visiems rinkos žaidėjams“, – teigia V. Kapočius.
Šiuo metu industrinio NT plėtotojams iššūkius kelia ir infliacija – fiksuojama, kad išaugo ne tik statybinių medžiagų kaštai, tačiau patraukliose lokacijose esančių komercinių sklypų kainos kai kur pabrango net iki 40 proc. per metus. Tačiau bendras sklypų sandorių skaičius 2021 m. tiek Vilniaus regione, tiek Kauno regione indikuoja, kad NT plėtotojai aktyviai dėliojasi plėtros planus ir rinkai pasiūlys naujų industrinio NT objektų.
Ne visi plėtotojai ryžtasi spekuliatyviai statyti naujus NT objektus nuomai
„Newsec“ eksperto teigimu, statybų brangimas per 2021 m. pristabdė dalį plėtotojų, kurie norėtų ir galėtų rinkai pasiūlyti spekuliatyvių industrinio NT objektų nuomai – šioje kategorijoje vis dar dominuoja keli didieji žaidėjai. Kiti vystytojai siekia neprisiimti per didelių rizikų ir išsaugoti vystytojo veiklos maržą. Tokiu atveju renkamasi arba laukti, arba perkelti kaštus būsimiems nuomininkams per aukštesnę nuomos kainą.
„Natūralu, kad stambiausi projektai dažnu atveju yra vystomi pagal individualų nuomininko ar savininko poreikį (build-to-suit tipo projektai) ir nėra prieinami rinkoje kitiems nuomininkams. Tuo pačiu verta pabrėžti, kad ir spekuliatyviai nuomai statomų projektų apimtys per pastaruosius metus yra išaugusios, nors nauji vystytojai į šį rinkos segmentą koją kelia vis dar nedrąsiai“, – teigia V. Kapočius.
Industrinio NT rinkos augimas
„Newsec“ duomenimis, iki 2023 m. planuojama, kad Lietuvoje industrinio NT rinka pasipildys mažiausiai bent 338 tūkst. kv. m ploto. Duris atvers tokie projektai kaip „Darnu Group“ Vilniaus verslo parkas, „Sirin Development“ J55 projektas Gariūnuose, „Transekspedicija Invest“ logistikos parko Galinės k. plėtros etapai. Planuojamos ir ženklios investicijos į sandėliavimo projektus, tokius kaip „Maxima LT“ sandėlis, „Raben Group“ sandėliai, plėtrą planuoja ir kiti mažmeninės rinkos dalyviai.
Pernai vien Vilniaus ir Kauno regionuose svarstymo stadijoje buvo virš 80 įvairaus ploto sandėliavimo projektų. Dešimtadalis šių projektų yra virš 10 tūkst. kv. m ploto. Tai parodo, kad Lietuvos rinka jau yra subrendusi ir stambiems investiciniams industrinio NT objektams.
