RUDENĮ VILNIUJE ATIDAROMI TRYS NAUJI BIURŲ PASTATAI „K29“, „UNIQ“ IR „PREMIUM“
Rudenį Vilniuje atidaromi trys nauji biurų pastatai „k29“, „Uniq“ ir „Premium“
Šį rudenį Vilniuje atidaromi trys biurų pastatai „k29“, „Uniq“ ir „Premium“, rinką papildysiantys 37 tūkst. kv. m ploto patalpų, o investicijos į juos sudarė daugiau nei 68 mln. eurų. Rinkos analitikai sako, kad nors ir gana skirtingi, naujieji biurų pastatai rinkoje diktuoja bendras tendencijas: didžiuosius plotus nuomojasi tarptautiniai paslaugų centrai, tad reikalavimai patalpų ir jų valdytojų kokybei tik auga.
Vienas iš įdomiausių aspektų, kalbant apie šį rudenį atidaromų biurų plėtrą, yra tai, jog juos statę patyrę plėtotojai pirmą kartą susidūrė su tokio kalibro nuomininkais, sako bendrovės „Resolution Advisers LT”, rinkoje žinomos prekių ženklu „Newsec“, Biurų paslaugų grupės vadovas Baltijos šalims Martynas Babilas.
„Šiuos biurus išsinuomojusios kompanijos yra tarptautinės, turinčios tam tikrus poreikius, į kuriuos plėtotojai turėjo atsižvelgti. Derybos ir kiti procesai su jomis reikalauja daug laiko, nes kompanijos gilinasi į detales, viską daro nuosekliai. Reikia suprasti, kad kai kompanija ateina į naują rinką, ji viską mato hiperbolizuotai, nori eliminuoti visas įmanomas ir neįmanomas rizikas. Bet kiek girdime iš nuomininkų, mūsų plėtotojai lūkesčius pateisino. Buvome gal kiek nuvertinti, bet parodėme profesionalumą”, – tvirtina jis.
M. Babilas prisimena, jog pradedant plėtoti „k29″, „Uniq” ir „Premium” rinkoje buvo piešiamas pilkasis scenarijus: naujieji verslo centrai, prognozuota, pervilios senųjų nuomininkus ir šių vakansijos augs.
„Tačiau taip neįvyko, nes atsirado nauja nuomininkų pasiūla. Dabar senųjų pastatų atnaujinimas gali būti tik kosmetinis. Kadangi Lietuvoje nuomos sutartys dažniausiai sudaromos penkeriems metams, dar vieną ciklą nuomininkai greičiausiai praleis senuose pastatuose. Tačiau vėliau spaudimas galvoti apie persikraustymą į naujus biurus vis didės. Be to, skirtumas tarp senųjų ir naujųjų pastatų kokybės auga ir jau tapo praktiškai nepanaikinamas”, – sako jis.
„k29“
Didžiausias ir brangiausias šį rudenį atidaromas – 14,3 tūkst. kv. m ploto ir 33 mln. eurų vertės Konstitucijos prospekte per kiek trumpiau nei dvejus metus pastatytas biurų pastatas „k29″. Tai pirmasis investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management” valdomo fondo įgyvendintas biurų pastato plėtros projektas. Šiuo metu pastatas beveik visas išnuomotas: jame jau įsikūrė dviejų didžiausių nuomininkių – draudimo kompanijos „American International Group” (AIG) bei vertybinių popierių biržų operatorės ir kapitalo rinkų technologijų tiekėjos „Nasdaq” paslaugų centrai, užimantys 60 proc. viso pastato ploto. Patalpas pastate taip pat nuomojasi kompanijos „Seesam insurance”, „Pohjola bank”, KPMG, „TIA Technology”, „Miele”, „Lindorff” bei „Unicredit”. Kaip nurodo plėtotojas, dėl paskutinio likusio 250 kv. m ploto biuro dar vyksta derybos.
„Jeigu kas galvoja, kad išnuomoti pastatą buvo lengva, klysta. Nuomininkai labai atidžiai renkasi biurus, jie nesinuomoja iš brėžinių. Pirmąsias sutartis pasirašėme praėjusių metų birželį, nes derybos buvo labai ilgos. Tačiau galiausiai kai kuriems net ir nebeužteko patalpų”, – pasakoja bendrovės „K29″ direktorius Domas Kačinskas.
Anot jo, intensyvią biurų plėtrą sostinėje ir jos sukuriamą konkurenciją nuomos procese bendrovė jautė.
„Matėme, kad potencialūs nuomininkai svarsto ne vieną nuomos pasiūlymą, nes rinktis tikrai buvo iš ko. Tačiau turbūt mūsų tikėjimas projektu lėmė tai, kad pavyko viską sėkmingai išnuomoti. Tikrai nesiekėme pritraukti tik paslaugų centrų, derėjomės su visais, kam reikėjo patalpų nuomai. Tačiau būtent paslaugų centrų steigėjų apsisprendimo greitis nulėmė, kad jie tapo mūsų nuomininkais. Pavyzdžiui, „Nasdaq” patalpoms turėjome kitą potencialų nuomininką, bet ši kompaniją sprendimą priėmė greičiau”, – sako D. Kačinskas.
Jis svarsto, jog nuomininkai rinkosi „k29″ dėl geros biurų pastato lokacijos mieste, pakankamo automobilių stovėjimo vietų kiekio, aplinkos bei paties projekto kokybės.
„Lengvai planuojamos erdvės, atvirų biurų poreikis, efektyvus darbo vietų išplanavimas, suprantama projekto koncepcija – tai pagrindiniai dalykai, svarbūs paslaugų centrams. Žinoma, tokio dydžio kompanijos turėjo ir daugiau reikalavimų, pavyzdžiui, turėjome įrengti specialias patalpas serveriams su šaldymo įranga, ko nebuvome numatę projekte. Visi nuomininkai atidžiai skaitė sutartis ir nori atsakomybės pasidalijimo. Ir tai suprantama, nes bendrauti ir dirbti kartu teks 5-10 metų”, – aiškina D. Kačinskas.
„k29″ plėtotoja oficialiai skelbia, jog pastate įrengtos išmanios pastato valdymo, energijos apskaitos ir vėdinimo sistemos. Dvigubas statinio fasadas sulaiko išorės triukšmą, dulkes. Tarp fasadų įrengtų išorinių langų žaliuzių valdymas susietas su apšvietimu bei saulės intensyvumu. Tuo tarpu patalpų vėdinimui yra naudojamos šalčio sijos. Šiltuoju sezonu pastatas vėdinamas ir išorės oru – naktį automatiškai praveriami langai.
Biurų pastatas 8 aukštų, kurio vieno plotas – apie 2,2 tūkst. kv. m. Pirmajame rugsėjį atidarytas 110 vietų restoranas.
Iš viso biurų pastato projekte numatyta 585 vietų automobilių stovėjimui. Didžioji jų dalis – 388 įrengta dviaukštėje požeminėje aikštelėje.
Greta biurų pastato plėtotoja įrengė 2 ha ploto parką, taip pat 197 vietų automobilių stovėjimo aikštelę. Ši infrastruktūra bus perduoda miesto savivaldybei.
„Uniq“
Kitoje Neries upės pusėje Goštauto gatvėje jau baigiamas statyti 10,4 tūkst. kv. m ploto 10 mln. eurų vertės biurų pastatas „Uniq”. Jis vienintelis iš šį rudenį rinkoje atidaromų verslo centrų bus sertifikuotas pagal tarptautinę LEED sistemą. Projektą nuo 2014 metų pradžios plėtojančiai bendrovei „Vastint Lithuania” taip pat pavyko visas patalpas išnuomoti vienam nuomininkui – Lietuvoje naujam komercinio banko „Danske bank” informacinių technologijų paslaugų centrui. Jis į pastatą turėtų įsikelti spalį.
„Pastatą projektavome ir pradėjome statybas atsižvelgdami ne tik į Lietuvos, bet ir į regiono tendencijas, kai naujų patalpų trūkumas Vilniuje buvo akivaizdus, o mūsų projektas santykinai nedidelis, taigi didelio nerimo dėl išnuomojimo nejautėme. Žinoma, jautėme konkurenciją, nes tie patys didieji klientai vykdė apklausas visoje rinkoje, taigi neišvengiamai rinkosi ir lygino tuos pačius vystomus projektus”, – pasakoja „Vastint Lithuania” vadovas Kęstutis Vedeckis.
Sutartį su nuomininku bendrovė pasirašė jau statyboms einant į pabaigą – šią gegužę. Anot K. Vedeckio, taip ir buvo planuota.
„Manau, kad mūsų kantrybė pasiteisino. Projektu domėjosi tiek vietinės, tiek tarptautinės įmonės ir visos turėjo skirtingus poreikius ir reikalavimus plotui. Tačiau mus nustebino banko požiūris į savo darbuotojus: pastate bus gan unikalios erdvės, kad atmosfera būtų visapusiškai komfortiška ir draugiška. Pavyzdžiui, įrengsime papildomų terasų neformaliam bendravimui, pirmame aukšte – sporto klubą, kavinę, golfo simuliatorių”, – vardija jis.
„Vastint Lithuania” vadovas pripažįsta, jog dėl nuomininko poreikių teko kiek keisti statinio projektą.
„Dabartinio nuomininko sprendimą pasirinkti „Uniq”, manau, lėmė kelios priežastys: atstumas iki banko būstinės, tinkamas patalpų dydis IT centrui, patikimas plėtotojas, kokybės ir kainos santykis. Apskritai nuomininkų pasirinkimą lemia daug kriterijų, bet esmė yra ta pati: biuras turi padėti įmonei pasiekti savo tikslus, o pastato vieta mieste ir visos jo charakteristikos turi mažų mažiausiai netrukdyti personalui atlikti savo funkcijas”, – aiškina K. Vedeckis.
Jis pasakoja, kad ne tik tarptautinės kilmės nuomininkai, bet ir patys tarptautiniai plėtotojai turi savo reikalavimų biurų pastatams. Pavyzdžiui, „Vastint” grupės pastatai visoje Europoje projektuojami pagal principą „iš vidaus į išorę”: pirmiausia koncentruojamasi į pastato naudotojo komfortą ir reikalingas funkcijas (apšvietimą, optimalų darbo vietų skaičių, funkcionalias bendro naudojimo erdves, komunikacijų lankstumą), o vėliau šie sprendiniai padiktuoja pastato išorės formą ir architektūrą.
„Kompanijos grupės pastatų projektavimą koordinuoja tarptautinė komanda, kuri vertina visas inovacijas ir jų pritaikomumą, taip pat vietos specifiką, klimatą, normas. Pavyzdžiui „Uniq” pastate pagal grupės kriterijus turėjome projektuoti papildomą evakuacinę laiptinę ir dėl to paaukoti dalį nuomojamo ploto”, – pasakoja K. Vedeckis.
Dabar „Vastint” grupė siekia, kad visi jos naujai projektuojami pastatai atitiktų LEED sertifikato aukščiausius kriterijus. Šiuo atveju „Uniq” gaus Platininį vertinimą, kuris yra aukščiausias galimas. Anot K. Vedeckio, tokį įvertinimą pasiekti leido tai, kad naujas biurų pastatas buvo statomas seno objekto vietoje ir sprendinių visuma: pastate įrengta išmanioji meteorologinė stotis valdysianti automatines fasado užuolaidas, oro vėdinimą ir vėsinimą užtikrins šalčio sijos, švietimas bus kontroliuojamas KNX sistema. Pastato stogas bus baltas, kad atspindėtų saulę.
„Vastint Lithuania” vadovas tvirtina, kad tarptautiniams nuomininkams svarbūs tokie sertifikatai, be to, jie vertina ir plėtotojo reputaciją bei socialinę atsakomybę, susijusią su aplinkosauga, tvaria plėtra.
Šiame biurų pastate sostinės centre parkavimo sprendimas priimtas toks pats, kaip ir kituose naujuose verslo centruose: automobiliai bus statomi dviejų aukštų 117 vietų požeminėje aikštelėje.
„Premium“
Kiek tolėliau nuo šių pastatų, Sporto gatvėje, rugsėjį jau atidarytas 12,5 tūkst. kv. m bendro ploto 15 mln. eurų vertės biurų pastatas „Premium”. Tai trečiasis verslo centro projektas jį plėtojusiai bendrovei „Evolis”. Didžiausias pastato nuomininkas – interneto reklamos bendrovė „Adform”. Ji užima visą 5 tūkst. kv. m ploto pastato korpusą. Likę nuomininkai nuomojasi po aukštą – apie 600 kv. m: farmacijos kompanija „Bayer”, telekomunikacijų bendrovė „Tele 2″, audito ir apskaitos įmonė „Integre”.
Pasak nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus”, valdžiusios naujojo biurų pastato nuomos procesą, Komercinio NT departamento vadovo Dariaus Tumo, šiuo metu dar likę laisvi 2 verslo centro aukštai. Jiems nuomininkai jau rasti, bet kol nepasirašytos sutartys, pavadinimai neatskleidžiami.
„2013 metais, kai buvo pradėtas statyti biurų pastatas, rinkoje sparčiai pradėjo mažėti modernių biurų pasiūla. Tai įvertino visi po krizės pastatytų verslo centrų plėtotojai, todėl „Premium” statybos pradėtos neatsitiktinai. Prognozės pasitvirtino: 85 proc. jo ploto buvo išnuomota iki pridavimo valstybinei komisijai šią gegužę”, – sako jis.
Tačiau ir šio biurų pastato patalpų nuomininkai neskubėjo nuomotis „iš brėžinių”. D. Tumas pasakoja, kad pirmosios sutartys pasirašytos praėjus beveik metams nuo statybų pradžios.
„Tuo metu Vilniuje buvo statoma keletas verslo centrų ir, natūralu, kad konkurencija tarp jų buvo. Manau, kad nuomininkų apsisprendimą lemia keletas faktorių: vieta miete, nuomos pradžia, planuojamos eksploatacinės išlaidos ir jų taupymo galimybės, patalpų vidaus planavimo galimybės, lankstus nuomotojo požiūris į netradicinius nuomininkų pageidavimus, reikalingas biuro plotas”, – vardija jis.
D. Tumo teigimu, nuomininkų apsisprendimą rinktis „Premium” labiausiai lėmė tai, kad pastatas yra A energinio efektyvumo klasės, todėl patalpų eksploatacinės išlaidos turėtų būti mažos. Jiems taip pat svarbi buvo ir pastato statybos pabaiga.
„Šis verslo centras yra bene vienintelis, kuris buvo užbaigtas tiksliai tuo laiku, kaip ir žadėta pradedant statybas”, – teigia jis.
„Ober-Haus” Komercinio NT specialistas sako, kad tarptautinės kompanijos ir vietinės bendrovės biurus renkasi skirtingai. Pirmosioms svarbus laikas ir patalpos, atitinkančios jų individualius poreikios, o antrosios biurų pradeda ieškoti paskutinę minutę.
„Tarptautinės kompanijos biuro nuomą planuoja iš anksto ir skrupulingai, numatydami keletą žingsnių į priekį. Dažniausiai jos nuomos sutartis pasirašo dar statant pastatą, dalyvauja procese pritaikant biurą pagal jų poreikius. Taip, be abejo, pasirenka patraukliausius plotus ir susidera geresnę kainą. Lietuvos įmonių tradicijos kardinaliai skiriasi: dauguma jų apie biuro paiešką pradeda galvoti paskutiniu momentu, kai į pastatą jau galimą ateiti, apžiūrėti įrengtas patalpas. Bet tuomet tenka rinktis iš to, kas likę, susidomėjimas užbaigtu pastatu išaugęs, didesnė konkurencija tarp potencialių nuomininkų ir minimalios galimybės derėtis”, – vardija D. Tumas.
Skelbiama, kad biurų pastate „Premium” įrengti energetiškai efektyvūs inžineriniai sprendimai bei energijos efektyvumą didinančios technologijos, pavyzdžiui, A energinės klasės vėdinimo sistema, apšvietimui naudojama LED ir fotovoltinė energetika. Automobiliams statyti įrengta dviejų lygių požeminė ir antžeminė automobilių stovėjimo aikštelės, kuriose iš viso 270 vietų.
Plėtrai iššūkių daugiau, bet pertekliaus nebus
D. Tumas tvirtina, jog žvelgiant į dabartinę padėtį sostinės biurų rinkoje, pertekliaus prognozuoti nereikėtų.
„Šiuo metu modernių biurų vakansija nesiekia 5 proc. Didesnių biurų plotų, pavyzdžiui, nuo 1,5 tūkst. kv. m, pasiūla yra minimali. O didelėms įmonėms, kad ir paslaugų centrams, kurioms reikia 3-4 tūkst. kv. m ploto biurų, esamuose pastatuose pasiūlos šiuo apskritai metu nėra, todėl jos gali rinktis tik iš naujų verslo centrų. O jei dar įvertinsime ir tai, kad rinkoje jau bręsta keletas didelių nuomos sandorių, kalbėti apie biurų perteklių Vilniuje dar anksti”, – sako jis.
Klausiamas, kodėl biurų pastatų plėtotojams buvo sunku išnuomoti patalpas, M. Babilas teigia, jog tai labiausiai lėmė nuomininkų nepasitikėjimas.
„Jie galvojo, kad projektai gali vėluoti arba išvis būti nepastatyti. Rinkoje dar daug nepasitikėjimo, nes per krizę buvo įšaldytas ne vienas projektas. Be to, nuomininkai tikėjosi biurų pertekliaus, kad kris kainos, o vakansijos bus didelės. Ir visi trys naujieji biurų pastatai pasirinko panašią strategiją: jie save pozicionavo kaip A klasės, ieškojo panašių nuomininkų, siekė vieno ar kelių didelių klientų. Todėl nuomininkai domėjosi visais trimis pastatais”, – aiškina M. Babilas.
Jis tvirtina, kad pastatų technologinės naujovės, sertifikatai nuomininkams rūpi, nes tokie dalykai rodo plėtotojo požiūrį į projektą ir būsimus nuomininkus.
„Jeigu investuoji daugiau ir renkiesi modernias technologijas, – tai žinutė, jog žvelgi į ilgalaikę perspektyvą. Šiuose trijuose pastatuose naujiena yra pakeliamos grindys, kurių anksčiau niekur nebuvo. Jos labai tinka didelėms organizacijoms, nes paprastai galima perplanuoti biurus. Ypač toks dalykas svarbus IT kompanijoms, tokioms kaip „Adform”. „Premium” verslo centre jiems tokios grindys buvo įrengtos. Nuomininkams svarbus komfortas iš sąnaudos. Pavyzdžiui, dvigubas fasadas, kaip „k29″, padeda taupyti energiją. Svarbi ir mikroklimato infrastruktūra, kurios didžiausia naujiena – šalčio sijos, be to ir visos šildymo, vėdinimo bei oro kondicionavimo sistemos jau gerokai modernesnės”, – sako M. Babilas.
Anot analitiko, dabar naujus biurus statantiems plėtotojams didžiausi iššūkiai yra konkurencija, sugebėjimas įtikti būsimam nuomininkui bei išankstinių sutarčių pasirašymas.
„Konkurencija labai augina nuomininkų ambicijas. Jie pradeda žiūrėti į biurą, kaip įrankį darbuotojams pritraukti. Bet taip atsiranda ir spaudimas plėtotojams, nes jie turi kurti geresnius produktus. Finansavimo klausimas taip pat sudėtingas, nes išankstinės sutartys, kurių rinkoje vis dar norima, sudaromos retai”, – sako M. Babilas.
BNS Plius